Центральный офис: 46-00-75, 20-42-60 Филиалы и представители Заявка в Троицкий Дом

Классификация офисной недвижимости в Архангельске

16 октября 2010

Аналитические материалы о рынке аренды офисной недвижимости Архангельска. Классификация, ценовые зоны, типичные условия договоров аренды недвижимости.

Рассматривая классификацию офисной недвижимости на уровне г. Архангельска следует отметить, что деление офисных зданий на категории «А», «В» и «С» весьма условно. Если придерживаться абсолютно всех западных критериев, тогда многие бизнес-центры в городе необходимо перевести в более низкий класс.

По нашему мнению, в Архангельске построено только два бизнес-центра класса B (ул. Карла-Маркса, 15 и Наб. Северной Двины, д. 30). Еще два-три бизнес-центра, расположенных в деловой части города, с большой натяжкой можно причислить к классу B.

К помещениям класса С мы относим офисы, расположенные в новых или хорошо развитых старых зданиях.

К помещениям класса D мы относим офисы, расположенные в старых административно-офисных зданиях.

Зачастую, офисы класса С отличаются от офисов класса D только тем, что расположены в новых, только, что построенных, зданиях. Фактически классы С и D находятся в одной ценовой категории и могут быть объединены.

Класс E представляет собой нежилые помещения на первых и цокольных этажах жилых домов. Специфика рынка коммерческой недвижимости Архангельска такова, что стоимость аренды офиса класса E может быть выше аренды офисов классов С и D.

Таблица 1. Классификация зданий и помещений офисного назначения.

Класс объекта недвижимости

Класс B

Класс C

Класс D

Класс E

Тип объекта недвижимости

Бизнес-центры

Бизнес-центры, офисные здания

Нежилые помещения в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисы

Нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях,   приспособленные для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывшие детские сады и т.д.)

Срок эксплуатации (возраст) здания

Новое строительство или полная реконструкция (не более 7 лет эксплуатации)

Новое строительство или полная реконструкция (не более 7 лет эксплуатации)

Устаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения

Частичная реконструкция или капитальный ремонт (проведены не позднее 7 лет назад)

Конструктивные решения:

 

 

 

 

тип конструктивной системы*

КС-1, КС-4, КС-5

КС-1, КС-4, КС-5

КС-1, КС-3, КС-4, КС-5

КС-1, КС-2, КС-3

высота между перекрытиями, м

не менее 3,3

не менее 3,3

не менее 2,7

не менее 2,7

высота от пола до потолка**, м

не менее 2,7

не менее 2,7

не менее 2,7

не менее 2,7

тип планировки

открытая

открытая или коридорно-кабинетная

коридорно-кабинетная

коридорно-кабинетная

Отделка***

люкс (отделка высококачественными материалами), индивидуальные авторские проекты

хорошая (отделка качественными материалами)

хорошая (отделка качественными материалами)

хорошая (отделка качественными материалами)

системы вентиляции  и кондиционирования воздуха

система центрального кондиционирования с четырехтрубными фэнкойлами (доля обслуживаемых площадей не менее 70% от общей площади);

■ система приточно-вытяжной вентиляции (доля обслуживаемых площадей не менее 90% от общей площади);

■ система дымоудаления

■ возможно наличие оконных кондиционеров;
■ система приточно-вытяжной вентиляция (доля обслуживаемых площадей не менее 90% от общей площади

■ возможно наличие оконных кондиционеров;
■ система приточно-вытяжной вентиляция (доля обслуживаемых площадей не менее 90% от общей площади

■ возможно наличие оконных кондиционеров;
■ система приточно-вытяжной вентиляция (доля обслуживаемых площадей не менее 90% от общей площади

система отопления

■ система отопления с регуляторами на батареях отопления;

■ тепловые завесы на входных группах в здание

■ система отопления с регуляторами на батареях отопления;
■ тепловые завесы на входных группах в здание

■ система отопления с регуляторами на батареях отопления;
■ тепловые завесы на входных группах в здание

■ система отопления без  регуляторов на батареях отопления

лифты (для зданий выше 3-х этажей)

■ современные высокоскоростные лифты зарубежных производителей, модулированный дизайн, высокое качество отделки;

■ лифты отечественных производителей

■ лифты отечественных производителей

■ лифты отечественных производителей

наличие оптико-волоконного кабеля

да

да

да

не обязательно

наличие цифровой телекоммуникационной связи

да

да

да

не обязательно

Инфраструктура и сервис

Требования не предъявляются

Требования не предъявляются

Требования не предъявляются

Требования не предъявляются

Паркинг

Парковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест

Парковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест

Недостаточное количество машиномест

Недостаточное количество машиномест

Ценовые зоны

1 зона – деловая часть центра Архангельска (ограничено улицами: Попова, Р.Люксембург, наб. Сев. Двины, пр. Новгородский)

 

2 зона – центральная часть Архангельска за исключением 1 зоны (ограничено улицами: Гагарина, Урицкого, наб. Сев.Двины, пр. Дзержинского)

 

3 зона – районы, находящиеся в непосредственной близости от центральной зоны (округ Майская горка до улицы Галушина, Соломбальский округ).

 

4 зона – удаленные районы г. Архангельска

 

 

Типичные условия договоров аренды

 

- порядок оплаты аренды в Архангельске – ежемесячно, без авансовых платежей, без страховых депозитов)

 

- срок договора аренды и условия пролонгации – преимущественно меньше одного года, арендатор имеет преимущественное право продления договора.

 

- индексация арендной платы при долгосрочных договорах – на величину инфляции, или близко к ней (10-15%).

 

- условия оплаты коммунальных и иных платежей – за счет арендодателя.

 

- порядок проведения и компенсация за выполненный ремонт – как правило в зданиях класса D, E за счет арендатора, в случае расторжения договора выполненный ремонт компенсируется. В зданиях класса B, C ремонт может выполняться в счет арендной платы. В новых зданиях ремонт выполняется в счет арендной платы.

 

- осуществление охраны – обеспечено только в зданиях класса B, C.

 

- наличие и условия предоставления в аренду машиномест - обеспечено только в зданиях класса B, C – входит в арендную плату.

 

Читайте также:

Специальные предложения
Центральный офис
Архангельск, ул. Вологодская, 10, офис 18; тел: 46-00-75, (8182) 20-42-60, 27-93-81

Филиалы
ул. Суворова, 14; тел: 27-51-10, 47-95-95
пр. Никольский, 33, 3 этаж; тел: 22-36-41, 22-38-41
ул. Галушина, 30, 1 этаж; тел: 64-49-99, 64-46-66