Центральный офис: 46-00-75, 20-42-60 Филиалы и представители Заявка в Троицкий Дом

Анализ рынка недвижимости Архангельска по итогам 2013 года

14 января 2014

Представляем Вашему вниманию традиционный анализ рынка вторичной недвижимости Архангельска, подготовленный Агентством недвижимости «Троицкий Дом»

Как и ожидалось, цены на вторичную недвижимость в 2013 году упали. Слишком уж резким и высоким был подъем в предыдущие годы.

Общий индекс средних цен предложения снизился почти на 4% и по итогам 2013 года составляет 59 811 руб./кв.м. Цены предложения в Центре Архангельска снизились на 3,3% и значение индекса на конец декабря 2013 года составляет 67 303 руб./кв.м.

Опрошенные нами специалисты рынка недвижимости сходятся во мнении, что реальные цены продаж квартир (на основе информации по совершенным сделкам) меньше средних цен предложения и снижение цен на вторичном рынке недвижимости в 2013 году составило около 10%.

В первом квартале 2013 цены еще пытались расти, хотя уже было понятно, что рынок входит в стагнацию, и с апреля до конца года цены неуклонно снижались. Основное падение пришлось на 2 половину года.

2013 год запомнится неравномерной активностью спроса – покупатели то активизировались в отдельные месяцы, то вновь занимали выжидательную позицию. Осень, на которую традиционно возлагались большие надежды в плане увеличения активности покупателей – вышла непривычно спокойной. Оживление рынка было – но кратковременное и небольшое.

В 2013 году все больше набирает силу тенденция смещения спроса с дешевого и старого жилья на более современное и комфортное. Эта тенденция будет только усиливаться в будущем.

Таблица 1. Изменение индекса цен предложения на вторичном рынке недвижимости Архангельска за январь-декабрь 2013 год (все типы домов, кроме деревянных)

Индекс

Средняя цена 1 кв.м., рублей, на 31.12.2013

Количество предложений на 31.12.2013

Изменение индекса за 2013 год в %

Изменение индекса за 2013 год, руб/кв.м.

Общий

59811

2851

-3,9%

-2410

 

 

 

 

Центр*

67303

1028

-3,3%

-2276

1-комн.*

71817

224

-3,3%

-2443

1-комн.,

S<25 кв.м.

86590

20

-4,5%

-4044

2-комн.

67810

409

-2,4%

-1685

3-комн.

64863

311

-3,4%

-2281

4-комн.

61622

81

-6,2%

-4094

Спальные районы

59409

1404

-5,6%

-3491

1-комн.

65530

319

-8,6%

-6196

2-комн.

59396

532

-5,3%

-3347

3-комн.

56000

450

-1,1%

-633

4-комн.

52306

103

-4,1%

-2230

Окраины

42117

419

-2,6%

-1130

1-комн.

47865

125

-6,9%

-3528

2-комн.

41303

195

-0,8%

-337

3-комн.

37374

85

-2,3%

-875

4-комн.

36880

14

-4,7%

-1810

* - кроме 1-комнатных малогабаритных квартир площадью менее 25 кв.м.

Больше всего цены упали на 1-комнатные квартиры в спальных районах и на окраинах. В период роста на эти квартиры был огромный спрос и цены на них были необоснованно завышены, поэтому сейчас такое падение вполне закономерно.

Так же важно отметить, что падение цен в большей степени коснулось жилья эконом-класса в старом жилом фонде. Так в центре Архангельска цены предложения на квартиры в пятиэтажках упали в среднем на 4%. В то же время в более новых домах 93-95 серии и индивидуальных кирпичных домах падение составило около 1%.

Таблица 2. Динамика цен по типам домов на вторичном рынке Архангельска (Центр города)

Тип дома

Средняя цена 1 кв.м., рублей, на 31.12.2013 г.

Количество предложений на 31.12.2013 г.

Изменение цены за 2013 год

Хрущевки, брежневки, дома коридорного типа

66142

445

-4,1%

Ульяновки

67515

178

-3,6%

93-95 серия

69442

105

-0,8%

Индивидуальные кирпичные дома

68366

241

-1,3%

Сталинки

64805

14

-7,5%

По нашим оценкам за 2013 год резко выросло количество предложений квартир – более чем в 1,5 раза. При этом, процент застоявшихся на рынке объектов (срок экспозиции которых составляет более 6 месяцев) увеличился в два раза с 8% до 16%.

Таблица 3. Количество предложений квартир и комнат на вторичном рынке недвижимости (по данным общегородской Базы Данных ООО «АН «Троицкий Дом»)

 

 

на конец 2012 года

на конец 2013 года

Количество предложений

3513

5123

Рост кол-ва предложений за год

+10%

+51%

Кол-во объектов со сроком экспозиции более 6 месяцев (в скобках % от общего числа предложений)

275 (7,8%)

808 (15,8%)

Кол-во объектов со сроком экспозиции более 3 месяцев (в скобках % от общего числа предложений)

750 (21,3%)

1960 (38,2%)

Также отметим, что значительно расширились диапазоны цен предложения. Что это значит? Рассмотрим для примера достаточно активный сегмент рынка – 1-комнатные квартиры в 5-этажных домах в Центре города. В начале 2013 года такие квартиры выставлялись в продажу по ценам от 2 200 000 до 2 700 000 рублей. На конец же года, минимальная планка понизилась до 2 000 000 рублей. В то же время, верхний предел цен для таких квартир не изменился и составляет 2 700 000 рублей.

 Рисунок 1. 20 самых недорогих 1-комнатных в Центре, площадью около 30 кв.м., в кирпичных и панельных 5-этажных домах, кроме 1 этажей, по состоянию на 18.01.2013 (данные по общегородской Базе Данных «АН «Троицкий Дом»)

 

Рисунок 2. 20 самых недорогих 1-комнатных в Центре, площадью около 30 кв.м., в кирпичных и панельных 5-этажных домах, кроме 1 этажей, по состоянию на 27.12.2013 (данные по Общегородской Базе Данных «АН «Троицкий Дом»)

Из распечаток по нашей Базе Данных видно, что 20 самых недорогих квартир площадью около 30 кв.м. в 5-этажках в начале года стоили от 2 230 000 рублей до 2 380 000 рублей.  В декабре 2013 года 20 самых недорогих квартир стоят от 2 000 000 рублей до 2 200 000 рублей. Таким образом, минимальные цены предложения в 2013 году упали примерно на 10%. Но из-за того, что верхняя планка цен предложения на подобные квартиры так и осталась на уровне 2 700 000, то средние цены на 1-комнатные в Центре упали всего лишь на 3,3%.

 

Изменения за последние годы и прогноз 

График 1. Динамика изменения цен на вторичном рынке недвижимости Архангельска за последние 7 лет.

В условиях нынешней нестабильной ситуации, трудно давать точные прогнозы на будущее. Скорее следует рассмотреть разные вероятные сценарии развития событий.

Рассматривать самый негативный сценарий – масштабный кризис экономики и его последствия мы не будем – ограничимся лишь ремаркой, что в такой ситуации, когда трудно спрогнозировать результат воздействия глобальных экономических рисков, прогноз будущих цен и вовсе может не иметь смысла – что толку в такой ситуации предполагать, что цены вырастут или упадут на 15-20%, если уровень официальной инфляции будет допустим в районе 30-40% и попросту не будет платежеспособного спроса. Да и подобный сценарий мы считаем очень маловероятным.

Наиболее вероятны следующие два сценарии: первый – умеренно негативный – характеризуется медленным нарастанием существующих проблем в экономике, которые будут оказывать влияние на рынок недвижимости. В числе основных последствий или факторов, которые будут тормозить рост цен – низкие доходы населения и дорогие кредиты. В этом случае цены будут топтаться на месте или плавно снижаться в течении года в пределах 5-7%.

Второй сценарий – назовем его умеренно позитивный – будет характеризоваться улучшением макроэкономической ситуации. Причины такого улучшения могут быть разными, хотя, конечно подобные предположения могут вызывать массу споров. Однако, сделаем допущение, что экономическая ситуация в России, и в Архангельске в частности, улучшится. Как это отразится на ценах на недвижимость? Скорее всего, цены будут расти на уровне инфляции, не более. В этом случае стоит ждать увеличения количества сделок на устойчивом рынке.

Наш прогноз, что в первой половине года средние цены продолжат тенденцию прошлого года и снизятся в пределах 5%, после чего будут стоять на месте или немного расти. Очень вероятно, что по итогам 2014 года, средние цены практически не изменятся.

При этом в разных сегментах рынка цены будут вести себя по-разному: старое, морально и физически устаревшее жилье будет продолжать снижаться в цене. Качественное и современное жилье, особенно эконом-класса и класса комфорт, которое стало более доступным в последние годы, естественно будет пользоваться бОльшим спросом. 

В целом, год будет более активным. Несмотря на любые экономические кризисы, человеку все равно надо иметь крышу над головой, в соответствии с текущими потребностями своей семьи. Поэтому качественное и финансово доступное жилье, в которое можно достаточно быстро въехать, всегда будет пользоваться спросом.

По данным информационно-аналитического отдела «АН «Троицкий Дом»

 

 

Читайте также:

Специальные предложения
Центральный офис
Архангельск, ул. Вологодская, 10, офис 18; тел: 46-00-75, (8182) 20-42-60, 27-93-81

Филиалы
ул. Суворова, 14; тел: 27-51-10, 47-95-95
пр. Никольский, 33, 3 этаж; тел: 22-36-41, 22-38-41
ул. Галушина, 30, 1 этаж; тел: 64-49-99, 64-46-66