Центральный офис: 46-00-75, 20-42-60 Филиалы и представители Заявка в Троицкий Дом

Анализ рынка недвижимости Архангельска по итогам 1 квартала 2014 года

9 апреля 2014

По нашим ожиданиям и прогнозам цены на недвижимость в 2014 году должны были продолжать снижение, начавшееся в апреле 2013 года. В целом, так и произошло, но цены снизились не во всех районах и не на все типы квартир.

Расскажем обо всем по порядку. Общий индекс средних цен предложения снизился на 1,4% и по итогам 1 квартала 2014 года составляет 58 963 руб./кв.м.

Однако, средние цены предложения в Центральной части Архангельска замерли и практически не изменились – рост в 0,2% за квартал можно назвать несущественным. Значение индекса «Центр» на конец марта 2014 года составляет 67 436 руб./кв.м.  

Опрошенные нами эксперты рынка отмечают, что активность покупателей заметно выше, чем в прошлом году. При этом увеличение спроса замечено как на недорогие квартиры, так и в сегменте квартир комфорт-класса.     

Уменьшение цен в спальных районах и на окраинах выглядит вполне логично, поскольку цены на эти квартиры в 2012-2013 годах были явно завышены. Разница в ценах между квартирами в Центре и, например, в Соломбальском округе и округе Майская горка была минимальна или ее вообще могло не быть.   

Таблица 1. Изменение индекса цен предложения на вторичном рынке недвижимости Архангельска за январь-март 2014 года (все типы домов, кроме деревянных)

Индекс

Средняя цена 1 кв.м., рублей, на 01.04.2014

Изменение индекса за 1 квартал 2014 года в %

Общий

58963

-1,4%

 

 

Центр*

67436

+0,2%

1-комн.*

72325

+0,7%

1-комн.,

S<25 кв.м.

85400

-1,4%

2-комн.

68335

+0,8%

3-комн.

64920

+0,1%

4-комн.

61480

-0,2%

Спальные районы

58400

-1,7%

1-комн.

64432

-1,4%

2-комн.

59152

-0,3%

3-комн.

55650

-0,5%

4-комн.

52220

-0,2%

Окраины

41850

-0,6%

1-комн.

47250

-1,3%

2-комн.

40800

-1,2%

3-комн.

37637

+0,7%

4-комн.

36915

+0,1%

  * - кроме 1-комнатных малогабаритных квартир площадью менее 25 кв.м.

В течении 2013 года больше всего падали  в цене 1-комнатные квартиры в спальных районах и на окраинах, а также старое и некомфортное жилье. Эта тенденция продолжилась и в 1 квартале 2014 года. Во всех районах, кроме Центра, цены немного снизились.  

 

Изменение цен в зависимости от типа дома 

Если посмотреть на динамику цен по типам домов в Центре Архангельска, то можно отметить, что средние цены на квартиры 93-95 серии снизились на 1%, а на квартиры в индивидуальных кирпичных домах выросли на 1%. Цены на квартиры в домах других типов не претерпели существенных изменений.

Таблица 2. Динамика цен по типам домов на вторичном рынке Архангельска (Центр города) 

Тип дома

Средняя цена 1 кв.м., рублей, на 01.04.2014 г.

Количество предложений на 01.04.2014 г.

Изменение цены за 1 квартал 2014 года

Хрущевки, брежневки, дома коридорного типа

66030

360

-0,2%

Ульяновки

67782

155

+0,4%

93-95 серия

68700

100

-1,1%

Индивидуальные кирпичные дома

69117

232

+1,1%

Сталинки

65374

7

+0,9%

Количество предложений на рынке в 1 квартале 2014 года существенно не изменилось.   

 

Распределение цен на вторичном рынке недвижимости в разных районах Архангельска

Наибольшую долю рынка в Центре Архангельска занимают квартиры стоимостью от 60 до 80 тысяч рублей за кв.м. В спальных районах наибольшее число квартир предлагается к продаже по ценам от 50 до 70 тысяч рублей за кв.м., а на окраинах – по ценам от 30 до 50 тысяч рублей за кв.м. На приведенных ниже графиках представлена информация, актуальная на 31 марта 2014 года.

Рис.1. Центр города. Распределение цены (тыс. руб./кв.м.), % от общего объема квартир в Центре.

Рис.2. Спальные районы. Распределение цены (тыс. руб./кв.м.), % от общего объема квартир в спальных районах.

   

Рис.3. Окраины. Распределение цены (тыс. руб./кв.м.), % от общего объема квартир в удаленных районах Архангельска.

   

 

Каких квартир на «вторичке» больше?

В 1 квартале 2014 года максимальное количество предложений 1-комнатных квартир зафиксировано в диапазоне от 30 до 35 кв.м., 2-комнатных – от 40 до 45 кв.м., 3-комнатных – от 60 до 70 кв.м.

Рис. 4. Диапазоны площади, кв.м.

 

Выводы, прогнозы …

Многие сейчас обеспокоены сложившейся ситуацией и задаются вопросами: «Что будет с ценами на жилье?» «Купить/продать сейчас или подождать?», «Брать ипотеку или снимать квартиру?», «Продать в Архангельске и купить за те же деньги в Санкт-Петербурге/Ярославле/Калининграде….» и т.д.  

Как мы уже отмечали ранее, дальнейший рост цен на недвижимость в Архангельске возможен только при росте заработной платы населения, поскольку возможности взять квартиру в ипотеку при существующих зарплатах исчерпаны. 

Почему так медленно падают цены? Потому что, во-первых, спрос все равно есть. По мнению опрошенных экспертов рынка недвижимости, возможности населения и спрос на квартиры сейчас выше чем в период кризиса 2008-2009 годов. Тогда, напомним, цены упали примерно на 20%. Сейчас снижение цен составляет пока 6% от максимума, достигнутого в марте 2013 года. Во-вторых, собственное мнение продавцов о том, сколько стоит их квартира - так называемая, «хотелка» - в нынешних условиях очень часто формируется по верхней границе ценового диапазона, без учета других факторов, влияющих на стоимость квартиры. В результате, такие переоцененные квартиры подолгу стоят на рынке без внимания, а через пару месяцев все равно приходится снизить цену.

В целом, можно подытожить, что рынок сейчас находится в определенном равновесии, и цены могут находиться на таком уровне, как сейчас, еще долгое время, вплоть до конца года. При условии, конечно, если не вмешаются никакие внешние факторы, которые в любой момент могут нарушить это равновесие.   

 

По данным информационно-аналитического отдела «АН «Троицкий Дом»

Читайте также:

Специальные предложения
Центральный офис
Архангельск, ул. Вологодская, 10, офис 18; тел: 46-00-75, (8182) 20-42-60, 27-93-81

Филиалы
ул. Суворова, 14; тел: 27-51-10, 47-95-95
пр. Никольский, 33, 3 этаж; тел: 22-36-41, 22-38-41
ул. Галушина, 30, 1 этаж; тел: 64-49-99, 64-46-66