Центральный офис: 46-00-75, 20-42-60 Филиалы и представители Заявка в Троицкий Дом

Итоги 3 квартала 2016 года на рынке недвижимости Архангельска

21 октября 2016

Если начиная с лета 2015 года цены на вторичном рынке недвижимости Архангельска непрерывно падали, то в 3 квартале 2016 года динамика средних цен на квартиры не изменилась – отмечены нулевые показатели по индексам средних цен.

Можно говорить о начале стабилизации цен на вторичном рынке. Нижняя граница стоимости, по которой объекты в том или ином сегменте легко продаются, уже определена, и ниже этого значения цены уже не опустятся. Вместе с тем на рынке достаточно много предложений по завышенным ценам, не имеющих отношения к реальным сделкам. Слишком завышенные цены будут снижаться до справедливых рыночных цен.

Падение цен началось в 2013 году. С того времени средние цены предложения на рынке недвижимости Архангельска упали на 10%. Цены реальных сделок по разным оценкам ушли в минус на 15-25%.

 

Таблица 1. Изменение индекса цен предложения на вторичном рынке недвижимости Архангельска (все типы домов, кроме деревянных)

 

Индекс

Средняя цена 1 кв.м., рублей, на 01.10.2016

Изменение индекса в 3 квартале 2016 года, в %

Изменение индекса с начала 2016 года, в %

Изменение индекса с начала 2013 года, в %

Общий

56300

0%

-3,9%

-9,5%

 

 

 

 

Центр*

64282

+0,1%

-3,8%

-7,6%

1-комн.*

69844

+1%

-2,0%

-5,9%

2-комн.

64134

0%

-3,9%

-7,7%

3-комн.

62526

+0,4%

-2,5%

-6,9%

4-комн.

59094

-1,9%

-5,5%

-10,1%

Спальные районы

55477

-0,4%

-4,0%

-11,8%

1-комн.

61993

-0,7%

-2,5%

-13,6%

2-комн.

54686

+0,5%

-5,8%

-12,8%

3-комн.

52550

-0,7%

-2,9%

-7,2%

4-комн.

49726

-0,8%

-3,7%

-8,8%

Окраины

39408

+0,2%

-3,3%

-8,9%

1-комн.

42242

+1,1%

-6,5%

-17,8%

2-комн.

38543

-0,8%

-1,6%

-7,4%

3-комн.

37157

+0,3%

-3,5%

-2,9%

4-комн.

36550

+0,4%

-4,0%

-5,5%

* - кроме 1-комнатных малогабаритных квартир площадью менее 25 кв.м.

 

Видно, что за 4 года цена больше всего упала на 1-комнатные квартиры в спальных районах и на окраинах – до кризиса цены на эти квартиры были необоснованно завышены в условиях ограниченного предложения. Кроме этого, за 4 прошедших года в спальных районах было введено в эксплуатацию большое количество новых жилых домов, что значительно увеличило количество предложения квартир в этом сегменте.

Сохраняется тенденция к увеличению спроса на более современное и комфортное жилье. Если за 4 прошедших года средние цены предложения на «хрущевки» в центре Архангельска снизились на 10%, то стоимость квартир в более новых индивидуальных кирпичных домах упала всего на 2,7%.

Таблица 2. Динамика цен 1 кв.м. квартир по типам домов на вторичном рынке Архангельска (Центр города)

Тип дома

Средняя цена 1 кв.м., рублей, на 01.10.2016 г.

Количество предложений на 01.10.2016 г.

Изменение цены с начала 2016 года

Изменение цены за 2013-2016 год

Хрущевки, брежневки

61 843

354

-4,6%

-10,3%

Ульяновки

63 350

146

-4,8%

-9,5%

93-95 серия

66 392

135

-2,5%

-5,2%

Индивидуальные кирпичные дома

67 427

215

-2,4%

-2,7%

Сталинки

63 690

16

-7,7%

-9,1%

 

Похожая тенденция сохраняется и при сравнении цен вторичного жилья и новостроек. В начале 2013 года стоимость квадратного метра в старом жилом фонде в центре Архангельска была выше стоимости квадратного метра нового жилья. Еще тогда мы указывали на этот неоправданный «перекос» в ценах. Понадобилось несколько лет, чтобы все встало на свои места. Старый фонд подешевел до справедливой цены, цены в новостройках, наоборот, выросли.

 

Что будет с ценами на квартиры в Архангельске до конца 2016 года и в первом полугодии 2017 года?

С точки зрения спроса, в 4 квартале 2016 года следует ожидать его повышенный уровень по сравнению с прошлыми годами. В первую очередь это связано со снижением процентных ставок по ипотеке и возвращением на рынок части отложенного спроса, связанного с кризисом.  К тому же, осень традиционно является временем, когда на рынке недвижимости происходит всплеск сезонной активности.

Высокое количество предложения квартир во всех сегментах рынка приведет к тому, что весь спрос будет удовлетворен, ажиотажа на рынке не будет. Покупатели по-прежнему будут выбирать квартиры ориентируясь на цены ниже средних и возможности торга.

На наш взгляд, средние цены стабилизировались. Наиболее вероятным событием мы видим их нахождение вблизи текущих отметок или дальнейший рост в пределах 3-5%.

Матрица вероятностей по изменению цен на квартиры в Архангельске в конце 2016 – начале 2017 гг.

Сценарий

Вероятность

Возможные причины

Цены упадут более чем на 5%

5%

- низкий спрос или отсутствие платежеспособного спроса;

- развитие негативных сценариев в экономике России;

- возврат к высоким ставкам по ипотеке;

Цены упадут на 3-5%

10%

- большое количество предложений на рынке, превышающее спрос;

- низкий платежеспособный спрос;

- незначительное повышение ставок по ипотеке;

Цены не изменятся

50%

- баланс спроса и предложения

- сохранение ставок по ипотеке на текущем уровне;

- возвращение отложенного спроса

- стабильная экономическая ситуация;

Цены вырастут в пределах 3-5%

25%

- возвращение отложенного спроса;

- уменьшение ставок по ипотеке в течение ближайших 6 месяцев на 0,5%;

- сезонный всплеск активности на рынке;

- стабильная экономическая ситуация или экономический рост;

Цены вырастут более чем на 5%

10%

- значительное уменьшение ставок по ипотеке в течение ближайших 6 месяцев;

- высокая инфляция;

- нестабильная экономическая ситуация;

 

По данным информационно-аналитического отдела АН «Троицкий Дом»

 

Читайте также:

Специальные предложения
Центральный офис
Архангельск, ул. Вологодская, 10, офис 18; тел: 46-00-75, (8182) 20-42-60, 27-93-81

Филиалы
ул. Суворова, 14; тел: 27-51-10, 47-95-95
пр. Никольский, 33, 3 этаж; тел: 22-36-41, 22-38-41
ул. Галушина, 30, 1 этаж; тел: 64-49-99, 64-46-66