Итоги 3 квартала 2016 года на рынке недвижимости Архангельска

21 октября 2016

Если начиная с лета 2015 года цены на вторичном рынке недвижимости Архангельска непрерывно падали, то в 3 квартале 2016 года динамика средних цен на квартиры не изменилась – отмечены нулевые показатели по индексам средних цен.

Можно говорить о начале стабилизации цен на вторичном рынке. Нижняя граница стоимости, по которой объекты в том или ином сегменте легко продаются, уже определена, и ниже этого значения цены уже не опустятся. Вместе с тем на рынке достаточно много предложений по завышенным ценам, не имеющих отношения к реальным сделкам. Слишком завышенные цены будут снижаться до справедливых рыночных цен.

Падение цен началось в 2013 году. С того времени средние цены предложения на рынке недвижимости Архангельска упали на 10%. Цены реальных сделок по разным оценкам ушли в минус на 15-25%.

Таблица 1. Изменение индекса цен предложения на вторичном рынке недвижимости Архангельска (все типы домов, кроме деревянных)

Индекс	Средняя цена 1 кв.м., рублей, на 01.10.2016	Изменение индекса в 3 квартале 2016 года, в %	Изменение индекса с начала 2016 года, в %	Изменение индекса с начала 2013 года, в %
Общий	56300	0%	-3,9%	-9,5%

Центр*	64282	+0,1%	-3,8%	-7,6%
1-комн.*	69844	+1%	-2,0%	-5,9%
2-комн.	64134	0%	-3,9%	-7,7%
3-комн.	62526	+0,4%	-2,5%	-6,9%
4-комн.	59094	-1,9%	-5,5%	-10,1%
Спальные районы	55477	-0,4%	-4,0%	-11,8%
1-комн.	61993	-0,7%	-2,5%	-13,6%
2-комн.	54686	+0,5%	-5,8%	-12,8%
3-комн.	52550	-0,7%	-2,9%	-7,2%
4-комн.	49726	-0,8%	-3,7%	-8,8%
Окраины	39408	+0,2%	-3,3%	-8,9%
1-комн.	42242	+1,1%	-6,5%	-17,8%
2-комн.	38543	-0,8%	-1,6%	-7,4%
3-комн.	37157	+0,3%	-3,5%	-2,9%
4-комн.	36550	+0,4%	-4,0%	-5,5%

* - кроме 1-комнатных малогабаритных квартир площадью менее 25 кв.м.

Видно, что за 4 года цена больше всего упала на 1-комнатные квартиры в спальных районах и на окраинах – до кризиса цены на эти квартиры были необоснованно завышены в условиях ограниченного предложения. Кроме этого, за 4 прошедших года в спальных районах было введено в эксплуатацию большое количество новых жилых домов, что значительно увеличило количество предложения квартир в этом сегменте.

Сохраняется тенденция к увеличению спроса на более современное и комфортное жилье. Если за 4 прошедших года средние цены предложения на «хрущевки» в центре Архангельска снизились на 10%, то стоимость квартир в более новых индивидуальных кирпичных домах упала всего на 2,7%.

Таблица 2. Динамика цен 1 кв.м. квартир по типам домов на вторичном рынке Архангельска (Центр города)

Тип дома	Средняя цена 1 кв.м., рублей, на 01.10.2016 г.	Количество предложений на 01.10.2016 г.	Изменение цены с начала 2016 года	Изменение цены за 2013-2016 год
Хрущевки, брежневки	61 843	354	-4,6%	-10,3%
Ульяновки	63 350	146	-4,8%	-9,5%
93-95 серия	66 392	135	-2,5%	-5,2%
Индивидуальные кирпичные дома	67 427	215	-2,4%	-2,7%
Сталинки	63 690	16	-7,7%	-9,1%

Похожая тенденция сохраняется и при сравнении цен вторичного жилья и новостроек. В начале 2013 года стоимость квадратного метра в старом жилом фонде в центре Архангельска была выше стоимости квадратного метра нового жилья. Еще тогда мы указывали на этот неоправданный «перекос» в ценах. Понадобилось несколько лет, чтобы все встало на свои места. Старый фонд подешевел до справедливой цены, цены в новостройках, наоборот, выросли.

Что будет с ценами на квартиры в Архангельске до конца 2016 года и в первом полугодии 2017 года?

С точки зрения спроса, в 4 квартале 2016 года следует ожидать его повышенный уровень по сравнению с прошлыми годами. В первую очередь это связано со снижением процентных ставок по ипотеке и возвращением на рынок части отложенного спроса, связанного с кризисом. К тому же, осень традиционно является временем, когда на рынке недвижимости происходит всплеск сезонной активности.

Высокое количество предложения квартир во всех сегментах рынка приведет к тому, что весь спрос будет удовлетворен, ажиотажа на рынке не будет. Покупатели по-прежнему будут выбирать квартиры ориентируясь на цены ниже средних и возможности торга.

На наш взгляд, средние цены стабилизировались. Наиболее вероятным событием мы видим их нахождение вблизи текущих отметок или дальнейший рост в пределах 3-5%.

Матрица вероятностей по изменению цен на квартиры в Архангельске в конце 2016 – начале 2017 гг.

Сценарий	Вероятность	Возможные причины
Цены упадут более чем на 5%	5%	- низкий спрос или отсутствие платежеспособного спроса; - развитие негативных сценариев в экономике России; - возврат к высоким ставкам по ипотеке;
Цены упадут на 3-5%	10%	- большое количество предложений на рынке, превышающее спрос; - низкий платежеспособный спрос; - незначительное повышение ставок по ипотеке;
Цены не изменятся	50%	- баланс спроса и предложения - сохранение ставок по ипотеке на текущем уровне; - возвращение отложенного спроса - стабильная экономическая ситуация;
Цены вырастут в пределах 3-5%	25%	- возвращение отложенного спроса; - уменьшение ставок по ипотеке в течение ближайших 6 месяцев на 0,5%; - сезонный всплеск активности на рынке; - стабильная экономическая ситуация или экономический рост;
Цены вырастут более чем на 5%	10%	- значительное уменьшение ставок по ипотеке в течение ближайших 6 месяцев; - высокая инфляция; - нестабильная экономическая ситуация;

По данным информационно-аналитического отдела АН «Троицкий Дом»

Читайте также:

Специальные предложения

Коттеджный поселок "Приозерный"

Аренда торговых площадей на Троицком от 50 кв.м